Ylläpito
Senaatti-kiinteistöjen ylläpidon tavoitteena on kiinteistöjen arvon ja käytettävyyden säilyminen. Ylläpidolla on myös merkittävä rooli sisäilman laadun varmistamisessa ja energiakulutuksen vähentämisessä. Senaatin ylläpitoprosessin yhtenä tehtävänä on löytää ja ottaa käyttöön alan parhaat käytännöt. Vuosittain tehdään kiinteistökannan arviointi, jonka perusteella laaditaan kiinteistöille vuosi- ja keskipitkän aikavälin suunnitelmat.
Vuonna 2019
- kiinteistöjen ylläpitoon käytettiin 269 miljoonaa euroa
- kiinteistöjen ylläpitokulut 20 % edullisemmin kuin vertailuyrityksissä
- kokonaisenergian ominaiskulutus laski 1,3 % ylläpidon seuraamassa kiinteistökannassa edellisvuoteen verrattuna. Tavoitteena oli 1 % väheneminen.
Neljä valtakunnallista palvelutuottajaa
Kiinteistönhoidossa Senaatilla on neljä valtakunnallisesti toimivaa palveluntuottajaa, joiden kesken Senaatti kilpailuttaa kiinteistöjensä kiinteistönhoidon. Kumppanuuden tavoitteena on syventää eri osapuolten välistä kehittämisyhteistyötä ja tehostaa toimintamalleja laadun parantamiseksi ja kustannustason hallitsemiseksi. Kertomusvuonna käynnistettiin uuden kiinteistönhoidon puitesopimuksen kilpailuttaminen.
Kumppaneiden kanssa sovitaan yhteiset tavoitteet, joiden edistämiseksi on käytössä palkkio-sanktio-malli. Tavoitteena on motivoida palvelukumppaneiden työntekijöitä laadukkaaseen työhön ja tavoitteiden saavuttamiseen erityisen palkkiomallin avulla. Esimerkiksi siivouksen laatua mitataan asikastyytyväisyydellä.
Vuonna 2019 Senaatti käynnisti pilottihankkeen, jossa siivoojia kannustetaan ilmoittamaan mahdolliset sisäilmaongelmiin liittyvät havainnot. Havainnot kirjataan huoltokirjaan ja merkittävimmät palkitaan.
KTI kiinteistötiedon vuosittain toteuttaman vertailututkimuksen mukaan Senaatin ylläpitokulut ovat erittäin kustannustehokkaat.
Edellisessä, vuoden 2018 vertailussa hoitokustannukset ilman korjauksia olivat yli 20 % edullisemmat kuin vertailussa mukana olleilla yksityisillä yrityksillä.
Senaatti myös käytti kiinteistöjensä kunnossapitokorjauksiin ja korjausinvestointeihin selvästi enemmän kuin tutkimuksessa mukana olleet yksityiset yritykset. Vuoden 2019 vertailutiedot ovat saatavissa toukokuussa 2020.
Kiinteistöjen hoitokulujen jakautuminen (milj. euroa)
| . | 2018 | 2019 | Muutos-% |
|---|---|---|---|
| Kunnossapitokorjaukset | 73.1 | 69.4 | -5.1 |
| Käyttö ja huolto | 32.8 | 35.0 | 6,6 |
| Kiinteistöverot | 27.2 | 27.1 | -0.4 |
| Lämmitys ja jäähdytys | 27.1 | 26.7 | -1.5 |
| Sähkö | 12.6 | 12.4 | -1.1 |
| Siivous | 11.0 | 11.7 | 6.8 |
| Vuokrat | 10.2 | 10.0 | -2.1 |
| Vesi ja jätevesi | 3.3 | 3.3 | 0.9 |
| Ulkoalueiden huolto | 2.0 | 2.5 | 27.0 |
| Jätehuolto | 2.5 | 2.3 | -6.9 |
| Muut hoitokulut | 1.1 | 2.3 | 113.1 |
| Vakuutukset | 0.3 | 0.3 | 2.1 |
Digitaalisuus kiinteistöjen ylläpidossa
Kertomusvuonna otimme viidessä kiinteistössä (noin 1000 käyttäjää) käyttöön Olosuhdemalliratkaisun, joka yhdistää rakennuksen tietomallin, olosuhdemittaukset, palvelupyynnöt ja käyttäjäpalautteen.
Tilankäyttäjä voi antaa olosuhteista pikapalautetta omalla älypuhelimellaan ja jättää olosuhteita koskevia palvelupyyntöjä QR-koodia hyödyntäen. Kiinteistönhoito havaitsee mahdolliset olosuhdepoikkeamat varhaisessa vaiheessa ja voi ryhtyä toimenpiteisiin lyhyellä varoitusajalla. Olosuhdemallin antaman lisätiedon avulla huolto pystyy paikantamaan vikaantumassa olevat laitteet ja tekemään ennakoivia korjauksia, jolloin olosuhdepoikkeama lyhenee tai jää kokonaan pois. Olosuhdemallia on tarkoitus laajentaa yhteensä noin sataan kiinteistöön nykyisen strategiakauden aikana eli vuoden 2022 loppuun mennessä.
Lue lisää miten QR-koodilla voi antaa helposti palautetta tilojen sisäolosuhteista
Yli 200 Senaatti-kiinteistöjen rakennusta on liitetty rakennusautomaation etävalvontapalveluihin. Metrix-sisäolosuhdeseuranta ja -raportointi oli vuoden 2019 lopussa käytössä yli 200 rakennuksessa.
Ylläpidon tietojärjestelmiä kehitettiin edelleen tukemaan muun muassa sisäilmahavaintojen käsittelyprosessia, proaktiivisen sisäolosuhdetoiminnan tilanneraportointia, rakennuskatsastusmallin prosessiseurantaraportointia, kiinteistönhoidon uudistettua laadunvarmistamismenettelyä sekä rakennusten elinkaarikorjausten pitkän tähtäimen ohjelmointia ja tilojen infonäytöissä toteutettavaa viestintää. Näiden lisäksi huoltokirjojen ylläpidon aikaisen tietosisällön vaatimukset uudistettiin tämän hetken tavoitteita vastaaviksi.
Vuoden 2020 tavoitteita
Vuonna 2020 käynnistetään rakennuskatsastusmallin toinen kierros päivitetyllä sisällöllä. Senaatti pilotoi ilmanvaihdon toiminnanvarmistusmallia noin kymmenessä kohteessa. Olosuhdemalleja on tavoitteena ottaa käyttöön 30 rakennukseen eri puolilla Suomea.
Senaatti laatii suunnitelman öljylämmityksestä luopumiseksi 2024 mennessä.
Senaatin aurinkosähköohjelma käynnistyy ja ohjelman tavoitteena on 16 uuttaa aurinkosähköjärjestelmää vuonna 2020. Uudet kiinteistönhoidon puitesopimuskumppanit valitaan ja kiinteistönhoidon sopimusohjelma päivitetään nykyisen strategian mukaiseksi. Rakennusten elinkaarisuunnitelmien (PTS) tietosisältöä ja hyödyntämistä kehitetään edelleen muun muassa visualisoinnin keinoin.