5 muutosvoimaa: Suomi muuttuu – mihin tarvitaan toimistokiinteistöjä?

1. Alueet eriytyvät voimakkaasti – mikrosijainnin merkitys kasvaa

”Monilla alueilla on meneillään vahva positiivinen rakennemuutos. Samanaikaisesti toiset alueet kärsivät voimakkaasta negatiivisesta muutoksesta. Syyt liittyvät väestönkehitykseen, alueelliseen liikkuvuuteen, vetovoimaan, väestö- ja ikärakenteen muutoksiin sekä huoltosuhteisiin”, totesi Senaatin Tori -puheenvuorossaan valtiotieteen tohtori Timo Aro. Hän työskentelee johtavana asiantuntijana aluekehittämisen konsulttitoimistossa MDI:ssä. 

Eri alueiden välinen kilpailu on kiihtynyt ja kiristynyt: kuka saa parhaat resurssit, osaajat ja näkyvyyden. Samalla alueet ovat jakaantuneet voittajiin, sinnittelijöihin ja häviäjiin.

”Aiemmin alueellinen eriytyminen tapahtui maan eri osien, kuten Etelä- ja Pohjois-Suomen, välillä. Nyt eriytymiseen liittyvät erot alkavat näkyä yhä enemmän maakuntien ja kaupunkien välillä, mutta myös suurempien kaupunkien sisällä. Mikrosijainnin merkitys on kasvanut. Esimerkiksi Uudenmaan väkiluku kasvoi 2010-luvulla kymmenessä vuodessa 176 000 henkilöllä, mutta kasvu jakautui alueen sisällä hyvin epätasaisesti.”

Aro sanoi, että nopeiden liikenneyhteyksien, korkeakoulujen ja sijainnin ”pyhä kolmiyhteys” on vahvistunut. Hän korostaa etenkin liikenneväylien merkitystä – kaikesta käytössä olevasta teknologiasta huolimatta. Puolet Suomen väestöstä asuu pääradan varrella, jota pitkin virtaa ihmisten ja tavaroiden lisäksi työtä, taloutta ja elinvoimaa. Työpaikoista 55 prosenttia on tuolla alueella.

Ihmiset tarvitsevat hyvää ja sujuvaa arkea: työpaikkoja, koulutusta, terveydenhoitoa ja kulttuuria lähellä kotiaan. Timo Aron mukaan muuttoliike tulee olemaan koronan jälkeen entistä valikoivampaa. Vetovoiman lisäksi kuntien tulee keskittyä pitovoimaan – siihen, että nykyiset asukkaat ja toimijat viihtyvät alueella.

”Kuntien välinen muuttoliike vähenee 2020- ja 2030-luvuilla, kun muuttoalttiiden nuorten määrä laskee ikäluokkien pienentyessä. Etä- ja lähityön tekemisen muodot moninaistuvat ja teknologinen kehitys mahdollistaa aidon paikkariippumattomuuden. Ihmisillä on asumiseen liittyvien valintojen kentällä aiempaa enemmän potentiaalisia vaihtoehtoja.”

2. Myyntiin vapautuu paljon hyviä kiinteistöjä ja alueita

Senaatti myy vuosittain kiinteistöjä 100 miljoonalla eurolla, omistukseen sidotut pääomat vapautetaan yhteiskunnan muihin tarpeisiin. Konsernijohtaja Jari Sarjo arvioi, että sama tahti jatkuu tulevinakin vuosina.

”Valtiolla on paljon kiinteistöjä, ja valtio myös investoi kiinteistöihinsä runsaasti tulevina vuosina. Kehitämme toimitiloja, mutta tietysti koronapandemian vaikutus tilan tarpeeseen on ollut merkittävä.”

Senaatin kiinteistökehityksen ja -myynnin vt. johtaja ja Senaatin Asema-alueet Oy:n toimitusjohtaja Marko Härkönen totesi, että valtio tarvitsee toimitilaa jatkossa paljon vähemmän.

”Uskon, että meille tulee paljon hyviä kiinteistöjä ja alueita myytäviksi suoraan tai kehitettäviksi kaavallisesti eteenpäin.”

Jari Sarjon mukaan monet kohteista ovat erittäin hyvillä paikoilla.

”Pyrimme entistä varhaisemmassa vaiheessa tunnistamaan ne kohteet, joita valtio ei pitkällä aikavälillä tarvitse. Se tarkoittaa käytännössä sitä, että pystyisimme myymään myös kohteita, joissa on entistä useammin positiivista kassavirtaa eli käyttäjät olemassa.”

3. ”Koskaan maailmassa ei tällaista ole koettu”

Aalto-yliopiston rahoituksen professori Vesa Puttonen arvioi talouden tilaa, totesi pörssirallin jatkuvan ja valtion velkaantuvan. Kiinteistöjen hinnat ovat olleet kovassa nousussa erityisesti kasvukeskuksissa.

Koronan myötä helmikuussa 2020 talouden luvut singahtivat punaiselle, mutta toipuminen on ollut voimakasta. Koronakriisin iskiessä valtiot alkoivat elvyttää keskuspankeilta tulevan rahoituksen turvin. Puttosen mukaan keskuspankit eivät ole koskaan aikaisemmin olleet näin aktiivisia valtioiden ja yritysten toiminnan rahoittajia.

Etenkin Yhdysvaltain keskuspankki on syytänyt roimasti rahaa markkinoille. Kehittyneissä maissa ja Kiinassa on vajaassa vuodessa elvytetty 29 000 miljardilla dollarilla. Se on kolmasosa koko maailman bruttokansantuotteesta.

”Elämme globaalisti tavattoman poikkeuksellisia aikoja. Valtavan elvytyksen vuoksi yksityisellä sektorilla menee hyvin. Korot ovat historiallisen alhaalla. Keskuspankit kertovat, ettei korkoja tulla nostamaan. Millaisen signaalin tämä antaa sijoittajille? Olisi tyhmää olla ottamatta velkaa, kun kerrotaan, että lainan korot eivät nouse.”

Esimerkiksi Euroopan velkaantuminen on edennyt tasolle, jonka kestävyys on kyseenalainen.

”Kukaan ei tiedä mihin tämä johtaa. Koskaan maailmassa ei tällaista ole koettu. Historiasta ei voi ottaa mallia, ja perinteisistä ekonomistien opeista on tullut epärelevantteja. Mutta epävarmuus kuuluu elämään. Tulevaisuuden ennustamisen kuuluukin olla epävarmaa.”

4. Työ muuttui, toimistokiinteistöjen rakentaminen jatkuu silti vilkkaana

Koronakriisin vaikutukset näkyvät kiinteistö- ja rakennusmarkkinoiden kaikilla osa-alueilla. Tämä vaikuttaa niin kiinteistösijoittamiseen, tilankäyttöön kuin alan markkinakäytäntöihin.

”Kriisin seurauksena erityisesti toimistotyyppisen työn tekemisen tavat ja tilatarpeet ovat muuttuneet nopeasti – ja ovat edelleen muuttumassa”, KTI Kiinteistötiedon toimitusjohtaja Hanna Kaleva kertoi.

KTI on tehnyt Senaatin toimeksiannosta asiantuntijahaastatteluihin pohjautuvan selvityksen, joka pureutuu toimistotilojen tarpeen ja käyttötapojen muutokseen sekä niiden vaikutuksiin toimistokiinteistöjen kehittämisessä, omistamisessa ja vuokraamisessa. Raportti julkaistiin Senaatin Torissa.

”Tiloihin ja kiinteistöihin kohdistuu paljon mielenkiintoa, mutta ilmassa on paljon epävarmuuksia. Ensi alkuun lähdettiin povaamaan jopa toimistojen kuolemaa. Toimistoja tarvitaan kyllä jatkossakin, mutta haluamme ehkä käyttää tiloja joustavammin kuin aikaisemmin ja vaadimme tilalta erilaisia ominaisuuksia”, Kaleva sanoi.

Vastuullisuuden ja kestävän kehityksen teemat ovat pandemian myötä korostuneet. Kalevan mukaan nyt puhutaan entistä enemmän työntekijöiden hyvinvoinnista sekä tilojen ja työympäristöjen terveellisyyden ja turvallisuuden merkityksestä.

”Asiantuntijahaastatteluissa korostui, että asiakkaalla tarkoitetaan yhä useammin myös yksittäisiä työntekijöitä – ei pelkästään yritystä, joka tiloissa toimii. Nyt keskiössä on, kuinka asiakkaat saadaan haluamaan tulemaan toimistolle, jos sinne ei tarvitse mennä enää tavan tai rutiiniluonteisten tehtävien vuoksi.”

Muutoksen ymmärtäminen on kiinteistömarkkinoiden kannalta oleellista. Toimistokiinteistöt ovat perinteisesti olleet kiinteistösijoitusmarkkinassa merkittävä osa-alue. Jo ennen koronaa nähtiin, kuinka monet vuokrasopimukset lyhenivät ja tilakoot pienenivät. Tämä tarkoittaa vuokranantajan operatiivisen riskin kasvua. Samalla vuokralaiset tiedostavat, että jos tiloihin halutaan räätälöityä joustoa, panostuksesta pitää olla valmis maksamaan.

”Noin neljännes kiinteistöihin sidotuista sijoituspääomista on toimistokiinteistöissä: siellä on noin 22 miljardia euroa rahaa kiinni. Pääomien tuottavuus on yhteiskunnallisestikin merkittävä asia”, Hanna Kaleva sanoi.

Toimistokiinteistöt ovat olleet vuosi toisensa jälkeen yksi vaihdetuimmista sektoreista kiinteistökaupoissa. Sijoitusmarkkinoilla onkin jatkuvaa ja kasvavaa kiinnostusta hyviä toimistokiinteistöjä kohtaan.

”Samaa tarinaa kertoo toimistojen rakentaminen, joka tästä tilanteesta ja epävarmuuksista huolimatta jatkuu vilkkaana. Pääkaupunkiseudulle on rakenteilla tälläkin hetkellä noin 140 000 uutta toimistoneliötä.”

5. Puolet toimistoista vapautuu myyntiin

Miten työnteot tavat tulevat muuttumaan ja miten se heijastuu valtion tilantarpeeseen tulevaisuudessa? Näitä teemoja pohti Senaatin myynti- ja markkinointipäällikkö Kasper Fabritius.

Hän nosti esiin World Economic Forumin raportin, jonka mukaan digitalisaation kiihtyminen jatkuu voimakkaasti, kun esimerkiksi pilvipalvelut, e-kaupankäynti, robotiikka ja tekoäly kehittyvät.

”Vanhat työt häviävät nopeammin kuin uudet syntyvät, ja tämä synnyttää osaamisvajetta. Muutos vauhdittaa asiantuntijatyön digitalisointia: digitalisaatio pystyy jatkossa hoitamaan kaiken työn, joka on rutiininomaista ja voidaan koodata algoritmeihin. Samalla humaanisen ja sosiaalisen pääoman merkitys kasvaa. Empatiaa, luovuutta ja sosiaalisuutta on vaikea koodata algoritmeiksi.”

Hän viittaasi futuristi Perttu Pölösen ajatukseen, jonka mukaan olemme olleet informaatiovallankumouksessa tietotyöntekijöinä: seuraavaksi elämme inhimillistä vallankumousta ja meistä tulee luovia ongelmanratkaisijoita.

Kasper Fabritiuksen mukaan työympäristöt tulevat palvelemaan entistä joustavammin monipaikkaista työskentelyä: tutkimusten mukaan 94 prosenttia suomalaisista haluaa tehdä jatkossa hybridityötä.

”Korona-aikana noin 38 000 valtion työntekijää on työskennellyt etänä. Valtion virastot arvioivat, että noin 24 000 henkilöä olisi jatkossa jatkuvasti etätöissä. Toimistotyön tekijöistä tämä on 54 prosenttia. Puolustushallintokin miettii etätyömahdollisuuksia ja arvioi, että henkilöstöstä jopa 7 000 voi tehdä etätöitä. Eli etätyö on tulossa turvallisuuspuolellekin.”

Nopeasti muuttuvan toimintaympäristön haasteisiin vastaa parhaillaan uudistettava valtion toimitilastrategia. Samalla uudistetaan julkisen hallinnon ja alueellisen läsnäolon strategiat. Vuosikymmenen loppuun mennessä tavoitteena on, että 20 000 valtion työntekijää työskentelee yhteisissä työympäristöissä. Toimistojen tilatehokkuus lähes puolittuu 18 neliöstä kymmeneen neliöön henkilöä kohden.

”Valtiolla on 800 000 neliötä puhdasta toimistotilaa eli kehitys tarkoittaa sitä, että vuosikymmenen aikana Senaatin myytäväksi tulee noin 400 000 neliötä tarpeetonta toimistotilaa. Nämä ovat mielenkiintoisia kohteita keskeisillä sijainneilla.”